Schlagwort-Archiv: Mietrecht

Urteil BGH Mietrecht

Bundesgerichtshof stärkt Rechte von kranken Mietern

Urteil des BGH vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs entschied am 15. März 2017, dass bei Prüfung von Härtegründen nach § 574 Abs. 1 BGB Gerichte eine sorgfältige Sachverhaltsfeststellung und Abwägung beiderseitigen Interessen vornehmen und dass sie sich ein tiefgehendes eigenständiges Bild von den Härtegründen verschaffen müssen. Falls eigener Sachkunde nicht vorhanden ist, dann soll die Hilfe eines Sachverständigen in Anspruch genommen werden.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter bei einer Kündigung Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er Härtegründe (etwa Gesundheitsbeeinträchtigungen) vorträgt und die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt, dass diese Härtegründe des Mieters mehr überwiegen würden als das Interesse des Vermieters.

Im Streitfall hatte das Gericht es u.a. unterlassen, aufzuklären, welche gesundheitliche Folgen für den kranken Mieter (87 Jahre und leidet an Demenz) mit dem Umzug verbunden wären, so dass eine sachgerechte Abwägung nicht stattfinden konnte.

Das Landgericht muss daher den Sachverhalt umfassend feststellen und erneut entscheiden.

Bundesgerichtshof gibt die 10 Prozent Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung auf

BGH-Urteil vom 18.11.2015 – BGH VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei Wohnflächenabweichungen eine  10-prozentige Toleranzgrenze gab, aufgegeben. Bei Mieterhöhungen kommt es nun auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, unabhängig davon, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist und wie hoch die prozentuale Abweichung ist.

Ob die 10-Prozent-Wohnflächentoleranz auch bei der Festsetzung der Miethöhe oder bei Betriebskostenabrechnungen gilt, war nicht Gegenstand der Entscheidung bzw. darüber wurde nicht entschieden. Allerdings kann aufgrund der heutigen Entscheidung davon ausgegangen werden, dass es auch hierbei auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

 

Maklerrecht, Bestellerprinzip : Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen

Inkrafttreten der Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes

Am heutigen Tag tritt die Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes in Kraft. Geregelt ist dies in Artikel 3 des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (BGBl. I S. 610). Hauptänderung ist das sog. Bestellerprinzip, wonach derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Die maßgebliche Vorschrift lautet:

Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten …“ 

Problematisch ist insbesondere die Formulierung „ausschließlich“. Denn bei strenger Auslegung schuldet nur der Erstinteressent einer Wohnung eine Provision, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, aber nicht etwaige Folgeinteressenten.  Fraglich ist ferner, ob diese gesetzlichen Einschränkungen gerechtfertigt sind und ihren Zweck erfüllen.

Gegen das Gesetz ist im Hinblick auf das Bestellerprinzip Verfassungsbeschwerde eingelegt worden. Das Bundesverfassungsgericht hat den  Antrag, das Gesetz im Wege der einstweiligen Anordnung insofern auszusetzen, inzwischen schon zurückgewiesen (BVerfG, 13.5.2015 – 1 BvQ 9/15). Die Entscheidung zur Hauptsache steht noch aus

Mietpreisbremse

Am heutigen Tag tritt die Mietpreisbremse, die grundsätzlich  für alle ab dem 01. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnräume gilt,  in Berlin in Kraft. In NRW wird dies voraussichtlich im Monat Juli 2015 der Fall sein.

Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

  • § 556 d bis g BGB n.F.

Ziel des Gesetzes

Mit der Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen die Miete nicht stark ansteigen; eine Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung soll u.a. so verhindert werden. Da in Deutschland kein einheitlicher Wohnungsmarkt besteht, hat der Bundesgesetzgeber den Landesgesetzgeber bis 31. Dezember 2020 überlassen, durch Rechtsverordnung (die höchstens für 5 Jahre gelten soll) zu regeln, welche Stadt oder auch Teile einer Stadt als Wohnungsmangelgebiet auszuweisen ist. Die Landesregierungen sind nicht verpflichtet, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen. Die Landesregierung von NRW wird voraussichtlich im Monat Juli 2015 eine Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse erlassen; soweit ersichtlich, werden u.a. die Städte Düsseldorf, Köln, Neuss (also Städte, in denen bereits die  Kappungsgrenzen gelten) betroffen sein.

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt (unterstellt eine Rechtsverordnung liegt vor) grundsätzlich bei Mietverträgen über Wohnraum , die ab dem 01. Juni 2015 geschlossen werden, sie gilt u.a. nicht für Gewerbemiete, Ferienwohnungen, Studentenwohnheime, möblierter Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung; bei Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubau), bei Wohnungen die umfassend modernisiert wurden. Bei Mischmietverträgen (Wohn- und Gewerbemietvertrag) wird auf die überwiegende Nutzung abzustellen sein.

Wenn ein Mietvertrag nach dem 01. Juni 2015 über einen Wohnraum in einem Ort, der in der Rechtsverordnung genannt ist (angespannter Wohnungsmarkt) abgeschlossen wird, dann darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Fall: Angenommen die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 500 €. Dann darf der Vermieter bei einer Neuvermietung ab dem 01. Juni 2015 die Miete auf 550 € erhöhen (ortsübliche Vergleichsmiete plus Erhöhung um 10 %).

Aber: Hat der Vermieter seine Wohnung bisher (vor 01. Juni 2015) zu einer höheren Miete (etwa 700 €) vermietet, so kann der Vermieter mit dem neuen Mieter jedenfalls in Höhe der bisherigen bestehenden Vormiete (700 €) die Miete vereinbaren, unabhängig ob diese Miete die Grenze der ortsüblichen Miete +10 % übersteigt. Denn Zweck des Gesetzes ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Miete, sondern die Vermeidung von unangemessenen Mieterhöhungen (auch der Durchschnittsverdiener soll Wohnungen in guten Lagen mieten können).

Rechte des Mieters

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind (notwendige Parameter zur Bestimmung der ortsüblichen Miete), soweit diese Tatsachen nicht allgemeinzugänglich sind. Etwa der Auskunftsanspruch über das Alter des Hauses dürfte gegen den Vermieter bestehen, anders sieht es bei Auskunft im Hinblick auf die Lage, Größe oder Ausstattung der Wohnung – diese Informationen kann der Mieter sich selbst verschaffen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Wenn der Mieter die ursprünglich unwirksam vereinbarte Miete (mehr als ortsübliche Vergleichsmiete +10 %) bereits gezahlt hat, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen (§§ 814, 817 BGB gelten nicht). Dies gilt aber nur, wenn der Mieter vor der Rückforderung ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (in Textform) qualifiziert gerügt hat und die Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist; also erst nach der Rüge kann die Teilrückerstattung der zu viel gezahlten Miete verlangt werden (die Miete, die der Mieter vor der Rüge gezahlt hat, bleibt beim Vermieter), darauf hat der Mieter keinen Anspruch. Der Mietvertrag bleibt weiterhin wirksam.

Streitpunkte die vorprogrammiert sind: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Begriff der Modernisierung, des Neubaus; Zuständigkeit der Zivil-/Verwaltungsgerichte im Hinblick auf die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Rechtsverordnung.

Ob das von dem Bundesgesetzgeber beabsichtigte Ziel durch die Mietpreisbremse erreicht wird, dürfte bezweifelt werden.

 

 

Mietern stehen gegen Vermieter bei Verletzung der Pflicht zur Kontrolle des Trinkwassers Schadensersatzansprüche zu

Urteil des BGH vom 06. Mai 2015

Erkrankt ein Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser (Legionellen im Trinkwasser), kann dieser von seinem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Kontrolle des Trinkwassers verletzt hat. Interessant  an der heutigen Entscheidung ist, dass der Vermieter auch für die Zeit vor dem am 01. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung gesetzlich normierten Pflicht zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet ist (Verkehrssicherungspflichtverletzung).

BGH-Urteil zur Befugnis des WEG-Verwalters zur Rechtsanwaltsbbeauftragung und Abfechtbarkeit wegen unterbliebener Ladung

BGH-Urteil vom 05. Juli 2013

Der WEG-Verwalter kann nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG)  die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.

Wenn ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mitteilt und aus diesem Grund (ohne Verschulden der Verwaltung) seine Ladung zu der Eigentümerversammlung misslingt, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.