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Mietpreisbremse

Am heutigen Tag tritt die Mietpreisbremse, die grundsätzlich  für alle ab dem 01. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnräume gilt,  in Berlin in Kraft. In NRW wird dies voraussichtlich im Monat Juli 2015 der Fall sein.

Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

  • § 556 d bis g BGB n.F.

Ziel des Gesetzes

Mit der Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen die Miete nicht stark ansteigen; eine Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung soll u.a. so verhindert werden. Da in Deutschland kein einheitlicher Wohnungsmarkt besteht, hat der Bundesgesetzgeber den Landesgesetzgeber bis 31. Dezember 2020 überlassen, durch Rechtsverordnung (die höchstens für 5 Jahre gelten soll) zu regeln, welche Stadt oder auch Teile einer Stadt als Wohnungsmangelgebiet auszuweisen ist. Die Landesregierungen sind nicht verpflichtet, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen. Die Landesregierung von NRW wird voraussichtlich im Monat Juli 2015 eine Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse erlassen; soweit ersichtlich, werden u.a. die Städte Düsseldorf, Köln, Neuss (also Städte, in denen bereits die  Kappungsgrenzen gelten) betroffen sein.

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt (unterstellt eine Rechtsverordnung liegt vor) grundsätzlich bei Mietverträgen über Wohnraum , die ab dem 01. Juni 2015 geschlossen werden, sie gilt u.a. nicht für Gewerbemiete, Ferienwohnungen, Studentenwohnheime, möblierter Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung; bei Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubau), bei Wohnungen die umfassend modernisiert wurden. Bei Mischmietverträgen (Wohn- und Gewerbemietvertrag) wird auf die überwiegende Nutzung abzustellen sein.

Wenn ein Mietvertrag nach dem 01. Juni 2015 über einen Wohnraum in einem Ort, der in der Rechtsverordnung genannt ist (angespannter Wohnungsmarkt) abgeschlossen wird, dann darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Fall: Angenommen die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 500 €. Dann darf der Vermieter bei einer Neuvermietung ab dem 01. Juni 2015 die Miete auf 550 € erhöhen (ortsübliche Vergleichsmiete plus Erhöhung um 10 %).

Aber: Hat der Vermieter seine Wohnung bisher (vor 01. Juni 2015) zu einer höheren Miete (etwa 700 €) vermietet, so kann der Vermieter mit dem neuen Mieter jedenfalls in Höhe der bisherigen bestehenden Vormiete (700 €) die Miete vereinbaren, unabhängig ob diese Miete die Grenze der ortsüblichen Miete +10 % übersteigt. Denn Zweck des Gesetzes ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Miete, sondern die Vermeidung von unangemessenen Mieterhöhungen (auch der Durchschnittsverdiener soll Wohnungen in guten Lagen mieten können).

Rechte des Mieters

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind (notwendige Parameter zur Bestimmung der ortsüblichen Miete), soweit diese Tatsachen nicht allgemeinzugänglich sind. Etwa der Auskunftsanspruch über das Alter des Hauses dürfte gegen den Vermieter bestehen, anders sieht es bei Auskunft im Hinblick auf die Lage, Größe oder Ausstattung der Wohnung – diese Informationen kann der Mieter sich selbst verschaffen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Wenn der Mieter die ursprünglich unwirksam vereinbarte Miete (mehr als ortsübliche Vergleichsmiete +10 %) bereits gezahlt hat, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen (§§ 814, 817 BGB gelten nicht). Dies gilt aber nur, wenn der Mieter vor der Rückforderung ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (in Textform) qualifiziert gerügt hat und die Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist; also erst nach der Rüge kann die Teilrückerstattung der zu viel gezahlten Miete verlangt werden (die Miete, die der Mieter vor der Rüge gezahlt hat, bleibt beim Vermieter), darauf hat der Mieter keinen Anspruch. Der Mietvertrag bleibt weiterhin wirksam.

Streitpunkte die vorprogrammiert sind: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Begriff der Modernisierung, des Neubaus; Zuständigkeit der Zivil-/Verwaltungsgerichte im Hinblick auf die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Rechtsverordnung.

Ob das von dem Bundesgesetzgeber beabsichtigte Ziel durch die Mietpreisbremse erreicht wird, dürfte bezweifelt werden.