Mietpreisbremse seit 01. Juli 2015 auch in NRW in Kraft

Die Mietpreisbremse ist seit dem 01. Juli 2015  in 22 nordrhein-westfälischen Städten, darunter in Düsseldorf, Neuss und Meerbusch, in Kraft.

Wie bereits am 01. Juni 2015 avisiert,  tritt die Mietpreisbremse für Neuvermietungen – nach dem Beschluss der Landesregierung in Nordrhein-Westfalen vom 23. Juni 2015 – am 01. Juli 2015 für fünf Jahre in Kraft. Nach der Rechtsverordnung dürfen in den nachstehend aufgelisteten 22 nordrhein-westfälischen Städten bei Neuvermietungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Es handelt sich um folgende 22 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt:

Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen

Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf

Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt

Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn

 

Mehr zur Mietpreisbremse in:

Kurzinformation zur Mietpreisbremse

 

Der 7. Senat des LSG NRW verstärkt Rechte von Leistungsempfängern und bewahrt sie so vor erheblichen Kosten einer Räumungsklage

Beschluss des 7. Senats des Landessozialgerichts NRW vom 27. Mai 2015: der 7. Senat gibt seine bisherige Rechtsprechung auf und erkennt den Anordnungsgrund auch ohne Erhebung einer Räumungsklage an

Auch der 7. Senat des Landessozialgerichts Nordrhein Westfalen gibt nun seine bisherige Rechtsprechung auf und bejaht u.a. mit einem von mir erstrittenen Beschluss vom 27. Mai 2015 (Az.: L 7 AS 415/15 B ER, vgl. auch die Leitentscheidung vom 04. Mai 2015 – Az.: L 7 AS 139/15) im Rahmen eines Antrags auf einstweiligen Rechtsschutz den Anordnungsgrund hinsichtlich der Kosten für Unterkunft und Heizung nach SGB II.  Bereits mit Beschluss vom 29. Januar 2015 hielt der 6. Senat des Landessozialgerichts Nordrhein-Westfalen an der ständigen Rechtsprechung, wonach im Rahmen eines Eilantrags Unterkunftskosten nur bei rechtshängigen Räumungsklagen gewährt wurden, nicht mehr fest. Aufgrund der sehr zu begrüßenden Rechtsprechungsänderungen der beiden Senate des Landessozialgerichts Nordrhein-Westfalen ist jedem Leistungsempfänger zu empfehlen,  bei Einstellung von SGB II – Leistungen seitens der Jobcenter im Rahmen des einstweiligen Rechstschutzverfahrens nicht nur den Antrag auf Übernahme der Regelleistung, sondern auch explizit den Antrag auf Übernahme der Unterkunftskosten zu stellen.

Der 7. Senat des Landessozialgerichts Nordrhein Westfalen folgt in seinem o.g. Beschluss ferner dem Schlussantrag des Generalanwalts Wathelet in seinem Schlussantrag vom 26. März 2015 und vertritt, wie in mehreren Verfahren von mir vorgetragen, zutreffend die Auffassung, dass der Leistungsausschluss nach § 7 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 SGB II (entgegen der Ansicht von vielen Jobcentern) bei einem Staatsangehörigen eines Mitgliedsstaates der sich seit mehr als drei Monaten im Hoheitsgebiet eines anderen Mitgliedstaats aufhält und dort eine Beschäftigung ausgeübt hat, höchst wahrscheinlich mit EU-Recht nicht vereinbar sein dürfte.

Damit dürfte jeder Eilantrag eines EU-Bürgers, der in Deutschland gearbeitet hat – was einer Großzahl der Hilfebedürftigen der Fall sein dürfte, jedenfalls bis zu einer Entscheidung seitens des Europäischen Gerichtshofs, Erfolg haben.

Maklerrecht, Bestellerprinzip : Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen

Inkrafttreten der Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes

Am heutigen Tag tritt die Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes in Kraft. Geregelt ist dies in Artikel 3 des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (BGBl. I S. 610). Hauptänderung ist das sog. Bestellerprinzip, wonach derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Die maßgebliche Vorschrift lautet:

Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten …“ 

Problematisch ist insbesondere die Formulierung „ausschließlich“. Denn bei strenger Auslegung schuldet nur der Erstinteressent einer Wohnung eine Provision, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, aber nicht etwaige Folgeinteressenten.  Fraglich ist ferner, ob diese gesetzlichen Einschränkungen gerechtfertigt sind und ihren Zweck erfüllen.

Gegen das Gesetz ist im Hinblick auf das Bestellerprinzip Verfassungsbeschwerde eingelegt worden. Das Bundesverfassungsgericht hat den  Antrag, das Gesetz im Wege der einstweiligen Anordnung insofern auszusetzen, inzwischen schon zurückgewiesen (BVerfG, 13.5.2015 – 1 BvQ 9/15). Die Entscheidung zur Hauptsache steht noch aus

Mietpreisbremse

Am heutigen Tag tritt die Mietpreisbremse, die grundsätzlich  für alle ab dem 01. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnräume gilt,  in Berlin in Kraft. In NRW wird dies voraussichtlich im Monat Juli 2015 der Fall sein.

Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

  • § 556 d bis g BGB n.F.

Ziel des Gesetzes

Mit der Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen die Miete nicht stark ansteigen; eine Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung soll u.a. so verhindert werden. Da in Deutschland kein einheitlicher Wohnungsmarkt besteht, hat der Bundesgesetzgeber den Landesgesetzgeber bis 31. Dezember 2020 überlassen, durch Rechtsverordnung (die höchstens für 5 Jahre gelten soll) zu regeln, welche Stadt oder auch Teile einer Stadt als Wohnungsmangelgebiet auszuweisen ist. Die Landesregierungen sind nicht verpflichtet, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen. Die Landesregierung von NRW wird voraussichtlich im Monat Juli 2015 eine Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse erlassen; soweit ersichtlich, werden u.a. die Städte Düsseldorf, Köln, Neuss (also Städte, in denen bereits die  Kappungsgrenzen gelten) betroffen sein.

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt (unterstellt eine Rechtsverordnung liegt vor) grundsätzlich bei Mietverträgen über Wohnraum , die ab dem 01. Juni 2015 geschlossen werden, sie gilt u.a. nicht für Gewerbemiete, Ferienwohnungen, Studentenwohnheime, möblierter Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung; bei Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubau), bei Wohnungen die umfassend modernisiert wurden. Bei Mischmietverträgen (Wohn- und Gewerbemietvertrag) wird auf die überwiegende Nutzung abzustellen sein.

Wenn ein Mietvertrag nach dem 01. Juni 2015 über einen Wohnraum in einem Ort, der in der Rechtsverordnung genannt ist (angespannter Wohnungsmarkt) abgeschlossen wird, dann darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Fall: Angenommen die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 500 €. Dann darf der Vermieter bei einer Neuvermietung ab dem 01. Juni 2015 die Miete auf 550 € erhöhen (ortsübliche Vergleichsmiete plus Erhöhung um 10 %).

Aber: Hat der Vermieter seine Wohnung bisher (vor 01. Juni 2015) zu einer höheren Miete (etwa 700 €) vermietet, so kann der Vermieter mit dem neuen Mieter jedenfalls in Höhe der bisherigen bestehenden Vormiete (700 €) die Miete vereinbaren, unabhängig ob diese Miete die Grenze der ortsüblichen Miete +10 % übersteigt. Denn Zweck des Gesetzes ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Miete, sondern die Vermeidung von unangemessenen Mieterhöhungen (auch der Durchschnittsverdiener soll Wohnungen in guten Lagen mieten können).

Rechte des Mieters

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind (notwendige Parameter zur Bestimmung der ortsüblichen Miete), soweit diese Tatsachen nicht allgemeinzugänglich sind. Etwa der Auskunftsanspruch über das Alter des Hauses dürfte gegen den Vermieter bestehen, anders sieht es bei Auskunft im Hinblick auf die Lage, Größe oder Ausstattung der Wohnung – diese Informationen kann der Mieter sich selbst verschaffen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Wenn der Mieter die ursprünglich unwirksam vereinbarte Miete (mehr als ortsübliche Vergleichsmiete +10 %) bereits gezahlt hat, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen (§§ 814, 817 BGB gelten nicht). Dies gilt aber nur, wenn der Mieter vor der Rückforderung ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (in Textform) qualifiziert gerügt hat und die Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist; also erst nach der Rüge kann die Teilrückerstattung der zu viel gezahlten Miete verlangt werden (die Miete, die der Mieter vor der Rüge gezahlt hat, bleibt beim Vermieter), darauf hat der Mieter keinen Anspruch. Der Mietvertrag bleibt weiterhin wirksam.

Streitpunkte die vorprogrammiert sind: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Begriff der Modernisierung, des Neubaus; Zuständigkeit der Zivil-/Verwaltungsgerichte im Hinblick auf die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Rechtsverordnung.

Ob das von dem Bundesgesetzgeber beabsichtigte Ziel durch die Mietpreisbremse erreicht wird, dürfte bezweifelt werden.

 

 

Mietern stehen gegen Vermieter bei Verletzung der Pflicht zur Kontrolle des Trinkwassers Schadensersatzansprüche zu

Urteil des BGH vom 06. Mai 2015

Erkrankt ein Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser (Legionellen im Trinkwasser), kann dieser von seinem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Kontrolle des Trinkwassers verletzt hat. Interessant  an der heutigen Entscheidung ist, dass der Vermieter auch für die Zeit vor dem am 01. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung gesetzlich normierten Pflicht zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet ist (Verkehrssicherungspflichtverletzung).

Vermieter kann den Mieter fristlos kündigen, wenn dieser Zutritt eines Handwerkers verweigert

Urteil des BGH vom 15. April 2015

Weigert sich der Mieter, notwendige Intandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter oder den von ihm beauftragten Handwerkern Zutritt zu der Wohnung zu gewähren, kann unter Abwägung der beiderseitigen Interessen,  eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters berechtigt sein.

Mieter sollten daher, bevor sie den Zutritt des Vermieters oder Handwerkers in ihre Wohnung verweigern, ihre Duldungspflicht genau prüfen bzw. überprüfen lassen. Bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten oder Modernissierungsarbeiten sind sie in der Regel zur Duldung des Zutritts und Durchführung von Arbeiten verpflichtet. Denn diese Arbeiten sind häufig für die Erhaltung des Mietobjektes einhergehend mit seinem wirtschaftlichen Wert von besonderer Bedeutung, so dass das Interesse des Vermieters grundsätzlich überwiegen dürfte.

 

 

BGH verstärkt Rechte der Mieter bei Renovierungen / Schönheitsreparaturen – Mietrecht

Urteil des BHG vom 18. März 2015

Vermieter dürfen Schönheitsreparaturen nicht ohne Weiteres auf Mieter abwälzen

Leitsätze

1. Wenn die Mietwohnung beim Einzug des Mieters nicht renoviert war, dann dürfen Vermieter von Mietern bei deren Auszug keine Renovierung der Wohnung verlangen.

2. Zieht der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen / Renovierungsintervallen aus der Wohung aus, dann dürfen Vermieter keine anteilige Renovierungskosten von Mietern verlangen, dies unabhängig davon, ob die Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht.

 

OLG Brandenburg: Vermieter hat die Wahl bei der Berechnungs-methode Mietrecht

 

Urteil des OLG Brandenburg vom 06. Januar 2015 (6 U 134/13)

Flächenberechnung beim Gewerbemietvertrag

Enthält der Gewerbemietvertrag keine Berechnungsmethode im Hinblick auf die Wohnfläche, kann der Vermieter bei späterem Streit jede zulässige und mögliche Berechnung zugrunde legen. Der Mieter ist nicht berechtigt, die  Berechnung nach WoFlV zu verlangen, so das OLG Brandenburg, das  die herrschende Ansicht der Obergerichte folgt.

Beispielsfall: Der Gewerbemietvertrag weist die Mietfläche mit ca. 191m² aus. Der Mieter möchte später Minderungsrechte wegen Flächenabweichung geltend machen. Hierzu legt er eine Berechnung eines Architekten vor, der auf eine Größe von 169 m² kommt. In dieser Berechnung bleiben in entsprechender Anwendung der WoFlV Flächen mit einer Höhe von unter 1 Meter ganz außer Betracht, Flächen mit einer Höhe von unter 2 Meter werden nur zu 1/2 angerechnet. Bei Berücksichtigung der gesamten Grundfläche ergibt sich dagegen eine Größe von 178 qm.

Nach OLG Brandenburg kann der Mieter nicht die Berechnung nach WoFlV verlangen. Diese gelte nur für Wohnflächen. Dagegen gebe es im Gewerbemietrecht keine allgemeinverbindliche Berechnungsmethode. Vielmehr sei der Vermieter, wenn der Mietvertrag keine Flächenberechnung enthalte, bei der Wahl der Berechnungsmethode frei, sie müsse nur zulässig sein. Dies sei hier die DIN 277, die keine Vorgaben dazu mache, welche Höhen die Flächen haben müssen. Damit sei von einer Flächengröße von 177,70 qm auszugehen. Dies sei eine Abweichung von weniger als 10 % und daher nach der zutreffenden Rechtsprechung des BGH regelmäßig nicht als minderungsrelevanter Sachmangel zu werten.

Die Literatur sieh es als vorzugswürdig an, bei Fehlen einer Berechnungsmethode im Vertrag auf die ortsübliche Berechnungsmethode abzustellen. Ob allerdings für die Berechnung der Mietfläche von Gewerberäumen die WoFlV ortsüblich ist, dürfte zweifelhaft sein. 

Monatliche Bruttowarmmietobergrenzen inkl. Warmwasser – Jobcenter Rhein-Kreis Neuss

Bruttowarmmietobergrenzen (Kaltmiete+Nebenkosten+Heizkosten)

               Richtlinie Rhein-Kreis Neuss- Stand 01. April 2014

Stadt 1 Person50 m² 2 Person65 m² 3 Person80 m² 4 Person95 m² 5 Person110 m² Je weiterePerson+ 15 m²
Neuss 465,75 575,58 777,20 806,08 938,85 128,03
Kaarst 509,25 619,78 762,00 880,18 1.057,65 144,23
Korschenbroich 465,25 596,38 725,20 873,53 987,25 134,63
Meerbusch 469,25 582,08 672,40 795,63 1.162,15 158,48
Dormagen 476,25 563,88 669,20 799,43 1.002,65 136,73
Jüchen,Grevenbroich , Rommerskirchen 463,25 557,38 664,40 811,78 941,05 128,33